Дополнительный аргумент, который поможет в суде
Важный момент при прекращении аренды – подписание акта возврата объекта. В случае судебных разбирательств подписанный акт может стать дополнительным аргументом в пользу того, что бремя проведения необходимых действий по регистрации расторжения договора лежит на обеих сторонах, а не только на инициаторе расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу ст. 655 ГК РФ.
Оформление акта приемки-передачи объекта аренды
В некоторых договорах прямо прописано, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с госрегистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в договор включается такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем своей обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения. К тому же иногда арендодатель сам заинтересован в прекращении записи: до тех пор, пока она существует, невозможно внести в реестр сведения о новом договоре аренды.
Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде. Совместного обращения сторон для этого не требуется. При этом действует правило, что при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом.
Самостоятельное погашение записи в реестре
Нет, право на односторонний отказ не обусловлено какими-либо причинами. Достаточно указать в договоре о возможности такого отказа. Исключение – случаи, когда стороны сами ограничили эту возможность, указав, что односторонний отказ возможен по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Требуются ли основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке?
Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, прежде всего опасна для арендатора. Его риски усугубляются продолжительностью периода после фактического продолжения аренды и возврата арендованного имущества до отражения этих фактов в реестре. Ведь арендодатель будет требовать арендную плату именно за этот период. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить этот риск.
Меры предосторожности
Суды по-разному относятся к определению момента, с которого долгосрочный договор аренды считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения. А значит, арендатор несет риски, связанные с взысканием арендной платы, до момента исключения записи об аренде из ЕГРП. Скорее всего, в ближайшее время судебная практика будет меняться и становиться более единообразной в связи с принятием Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 г. 73. В этом документе (п. 6) прямо указано, что сохранение в ЕГРП прав записи о договоре аренды не означает, что он не прекратил своего действия.
Сторонники этой позиции считают, что зарегистрированный договор продолжает действовать, так как соглашение об изменении или о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения по общему правилу совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Следовательно, он прекращает свое действие только после госрегистрации. До этого момента права и обязанности сторон по договору сохраняют свою силу.
Мнение второе: договор не расторгнут, так как требуется госрегистрация
Данная точка зрения основана на том, что закон не ставит возможность отказа от исполнения договора в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а императивно закрепляет последствие такого отказа – расторжение договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ). К тому же законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды с момента его госрегистрации или положений об обязательной регистрации соглашения о расторжении (одностороннего отказа от исполнения) договора. Поэтому для прекращения договора аренды, даже если он зарегистрирован, достаточно лишь подписания соглашения либо направления (получения другой стороной) уведомления о прекращении действия договора.
Мнение первое: договор расторгнут, так как госрегистрации не требуется
Если арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, но стороны не предприняли никаких действий по исключению записи об аренде из ЕГРП, такое обременение может сохраняться долго. Во всяком случае до тех пор, пока арендодатель не заключит новый договор долгосрочной аренды. Возникает вопрос: продолжает ли в таком случае действовать договор или он расторгнут. На этот счет существует два мнения.
В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о праве любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за 30 дней (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право аренды регистрируют в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Для расторжения договора арендатор направляет арендодателю уведомление о расторжении договора и покидает помещение. Если ни одна из сторон не обращалась после этого в Росреестр для внесения новой записи в ЕГРП и снятия арендного обременения с помещения, тем более что в действующем законодательстве такой обязанности нет, несмотря на то, что стороны уверены в том, что отношения между ними прекратились, – с юридической точки зрения это может быть не так. Действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды приобретают правовое значение только в силу факта отражения их в реестре прав. До этого момента они носят лишь фактический характер. Это означает, что до момента внесения записи в ЕГРП о снятии обременения арендодатель может обратиться в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, в который, по мнению арендатора, арендных отношений уже не было.
На вопросы представителей малого и среднего бизнеса отвечает руководитель Юридической консультации Центрального округа.
Как расторгнуть договор аренды
Газета префектуры Центрального административного округа Москвы "Москва. Центр"
Комментариев нет:
Отправить комментарий